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　　如果说青岛楼市这几年跌得最惨的，只能属胶州；如果说胶州是沦陷最严重的地方，那就是上合示范区。 01上海的房地产市场青岛多年来坚持“环湾开发”，建设了跨海大桥和海底隧道。胶州湾东岸的老城区、西岸的黄岛区、北岸的高新区都被划入了市区。虽然它的经济和城市建设发展不平衡，但它终于看到了城市的面貌。只有胶州湾西北角和胶州市东南角多年没有大的发展。机会来自于2018年在青岛召开的上合峰会，随后是2019年10月商务部发布《中国—上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》。示范区在上面提到的胶州湾西北角，也是楼市“上合”区的由来。上合示范区获批后，该地区发展迅速，城市建设面貌日新月异。到2020年3月30日，胶州大桥胶州连接线顺利通车，商河楼市进入高潮期。上图体现了大桥开通后商河区的交通优势。当然，数字背后是对楼市的预期。房价没有达到各方预期。商河房价一度涨到一万多，吸引了临沂、日照等很多外地购房者。后来大家才知道，潮水退去，不知道谁在裸泳。胶州楼市一片混乱，尤其是商河区。先是房价跌到8字头，再到7字头，再到6字头。不少网友在网上发帖称，首付没了，腰被割了，甚至掉到了大腿和小腿。这就是楼市作用的残酷。没有产业和人口的支撑，再好的规划也会像空中楼阁、水中浮萍一样没有根基。还记得去年4月24日，有网友在青岛政务网提问：全国从来没有一个县级市(胶州)出现这么多新上市的楼盘。在东南，所有的楼盘都上市了，这不是一个健康的市场。是否评估了系统风险？胶州市住房服务保障中心于4月29日回复如下：可见，胶州楼市的现状已经引起了相关部门的重视。不知道怎么变的，但是最近，一个关于上海楼市的“好”消息在中介朋友圈传开了。这能救上海楼市吗？ 02商河迎高铁规划日前，自然资源部发布《自然资源部关于新建青岛至京沪高铁辅助通道铁路工程洋河左线大桥项目海域使用论证报告的公示》，上周末刚刚结束：这条铁路从青连铁路杨河口站北端引出，南行至青岛西站，再经诸城南站、五莲北站至京沪二通道。其中青岛53.219公里，潍坊诸城39.758公里，日照五莲县15.344公里。其实这条铁路就是我们通常所说的京沪二通道的辅助通道。全线共设4座车站，分别为洋河口、青岛西、诸城南、五莲北。通过这条铁路，青岛又多了一条南下的高铁。毕竟现有的青烟铁路最高时速只有200公里，大大限制了青岛南下的速度。所谓的阳河口位于商河西侧；青岛铁路阳河口站是一个既有道口站，但没有客运服务。北京至上海的第二通道青岛辅助铁路从阳河口站北端引出，同时改造阳河口站，届时阳河口站将开通客运服务。这意味着上合示范区有了自己的高铁站！实际上，洋河口站虽然靠近上合示范区，但属于西海岸新区，位于西海岸新区东北部。但这并不妨碍杨河口站对商河的积极作用，因为杨河口站与商河示范区仅一河之隔(洋河)。那么，一个高铁站对上合示范区的楼市有什么影响呢？ 03房地产市场的作用其实高铁站真的d 所以胶州湾大桥救不了商河楼市，高铁站也救不了。然而，穿过商河示范区的地铁12号线尚未纳入青岛市三期地铁规划(2021-2026)，开工日期遥遥无期：可以说，只有12号线开通，胶州湾才能真正融入，上合示范区才能真正融入青岛主城区，这里的楼市才能真正改观。当然地铁也不是万能的。解决沪沪楼市困难的关键是产业和人口。有了工业，就有了人口。有了人口，房子就可以卖了。城市建设搞得好，可以吸引新的产业。这是一个良性循环。基于此，现阶段我还是不看好商河的楼市。不过，经过去年的大降价，上河并没有太多损失。刚需在商河买房的还是可以入手的，选已经降价的保障房开发商的房子就行了。

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