我们知道，90年代初，金融危机前夕，日本的经济泡沫达到了前所未有的顶峰，股市和房地产交易达到了疯狂的程度。

　　有多疯狂？一套今天只能卖900万日元的公寓，当年卖了16.5亿日元。终于，金融危机爆发，股市和房市泡沫破裂，成千上万破产的日本平民走上天台。

　　几十年过去了，日本人对可怕的房地产泡沫破裂带来的伤害仍然心有余悸。有哪些历史是相似的？让我们来看看。当年日本房地产泡沫，日本经历了什么？

　　 (金融危机爆发前收入丰厚的白领)

　　一.虚假繁荣

　　 1978年，世界石油危机爆发，原油价格大幅上涨。为了稳定国内通货膨胀，美联储提高了基准利率，实施了紧缩的货币政策。

　　随着利率的提高，大量海外资金进入美国，美元开始大幅升值。为了扭转贸易逆差，美国推动美元贬值以提高出口竞争力。

　　 1985年，美国召集日、德、法、英四国签署广场协议，要求四国抛售美元使美元贬值。这样其他四个国家的货币也相应升值，日元在短短三年内升值了一倍多。

　　 (日本建筑巨头Hayashi)

　　为了维持企业的出口量，日本实施了宽松的货币政策，两年内连续5次降息。这样一来，企业的利润大大提高，大量的活钱流入银行。拥有大量现金的银行不得不以超低利率将资金贷出，以形成更多的存贷款回报。

　　第二，泡沫的积累

　　在众多行业中，房地产无疑是风险最低的一个。所以在宽松政策下，大量的活钱进入了房地产，日本房价开始飙升。仅在1987年，东京的房价就翻了一番。

　　对于普通人来说，房子永远是买涨不买跌的。眼看着房价一天天上涨，着急的人不敢再等了，开始向银行贷款买房。

　　 (抢房子的人)

　　银行为了盘活资金，尽可能多地放贷，以低首付、低利率为诱饵，鼓励人们贷出更多的钱投资房地产。

　　一些房地产商为了吸引更多的人买房，还组织了一群无业人员，装扮成购房者，排起了长队，制造了火爆的场面，让更多的人带着几十年的房贷进入了房市。

　　当时，为了让购房分配“公平”，日本房地产开发商还采用摇号购房，一套55平米6200万日元的小房子，中签率只有千分之一。这种饥饿营销场景的营造，不断刺激着日本民众的抢房欲望。

　　 (东京，1988年到处盖房子)

　　在这种兴奋之下，日本民众认为日本是岛国，土地稀缺，而作为首都的东京只有一个，资源的稀缺会支撑房价的上涨。

　　房地产泡沫根本不存在，当然也没有破灭。这是泡沫破灭的前夜，沉浸在买房兴奋中的日本民众坚持房价上涨。

　　鼎盛时期，东京23个区的房价可以买下整个美国。即使房价很高，人们也从不担心房价会下跌。更多的家庭买了超出自己还款能力的房子，抱着赚一笔的心态参与了投机。

　　在日本报纸上，日本经济已经超过美国，高歌猛进的良好感觉泛滥。经常有卖东京的地，买下整个美国，租给美国人的豪言壮语。

　　 (金融危机后无家可归的老人)

　　热情传递给工业。很多行业放弃了原来的行业，把钱投到房地产中，分享房地产快速上涨的红利。大量国际热钱也进入日本房地产，助推日本房价上涨。

　　第三，惨痛的代价

　　全民炒房，产业炒房，在房价泡沫越来越大的时候，日本的实体产业处于停滞状态，农业用地被大量占用。GDP的增长完全依赖于房地产交易税和土地拍卖，对外标榜的高速发展完全建立在房地产泡沫的基础上。无论是大城市还是偏远的孤岛县，各级地方政府都热衷于卖地，土地财政很吃香。疯狂的楼市动摇了日本“科技兴国”的战略。

　　 (房地产泡沫破灭后的烂尾楼)

　　日本政府开始调控房地产，提高利率，收紧信贷，特别是限制房地产贷款总额。于是，房价停止上涨，外资和产业开始抛售房产，纷纷退出，但没有信贷的支持，人们根本拿不出足够的储蓄来接盘。房价暴跌。

　　房价下跌导致大量投资者卖房，导致恶性循环。房子已经跌到白菜价了，工薪族还是买不起。

　　房地产泡沫引发的金融危机让狂热的日本陷入深渊。大量企业倒闭，自杀率和失业率飙升。那些高价购买，背负沉重贷款的工薪族就更惨了。从此，他们没有生活质量可言。他们一辈子被困在一套房子里，只能努力工作还贷。

　　直到今天，日本还没有走出当年的阴影。房地产泡沫破裂造成的伤害影响了两代人。对他们来说，房子是他们一生的痛苦。