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　　虽然拍卖行的价格相对便宜，但也有很多风险。一不注意就可能掉坑里。其中，“买卖不破租赁”是最常见的情况。那么，买拍卖行需要注意什么呢？买了法国拍卖行，遇到恶意租赁怎么办？下面君安边肖带来介绍。

　　拍卖买房需要注意什么？尽管拍卖房屋的起拍价很低，但它可能涉及各种风险问题。最常见的情况是，被拍卖的房屋上有租约，承租人以“买卖不破租约”为由反对法院执行。

　　 “买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力。抵押权实现时，租赁物的所有权会因拍卖、变卖、折价而发生变化，因此抵押权与租赁权的关系也应遵循“买卖不破租赁”的规则。

　　 1.了解拍卖行的性质。

　　竞拍前需要搞清楚拍卖行的使用年限，能不能办理房产证，土地的性质。

　　如果是划拨土地，房子可能需要缴纳土地出让金，最好提前咨询当地不动产登记中心。

　　 2.产权是否涉及二次转让。

　　二次转让是指房屋已经交易过两次。如果是二次过户的房子，可能要承担两次过户的税费之和。

　　另外，还要了解原房主是否占有房屋的户口和学位，是否影响买方落户。

　　 3.物业费和水电费是否足额缴纳。

　　竞拍房屋时，法院报出的拍卖价格通常是“裸价”。除了向法院缴纳房款，竞买人还要承担一些“隐形”费用，比如原业主拖欠的物业费、水电费等。

　　需要了解上述费用是否已经缴纳。

　　 4.了解拍卖的原因。

　　拍卖行通常是因为债务人无法偿还债务而被拍卖。但如果债务人是因为恶性债务、非自愿拍卖等原因，那么竞拍入住后，竞拍人可能会有讨债、骚扰等麻烦。

　　 5.实地看房，看是否有租赁关系。

　　买房前，还要实地查看房屋的结构和质量。

　　另外，如果房屋已经出租给他人，竞买人要等到租赁合同到期或者支付违约金后才能入住。

　　 6.有些拍卖行是需要全款的。

　　为了让债权人获得偿债资金，拍卖行一般需要全额支付。

　　如果拍卖文件中明确有贷款可用，那么就意味着可以申请抵押。但在这种情况下，会严格审查个人征信和住房情况。

　　 7.明确拍卖规则，避免后悔拍卖。

　　如果后悔拍得，定金不退。

　　如果认定为恶意后悔，按照规定，还会对后悔者采取罚款等相关措施。

　　拍卖买房遇到恶意租赁怎么办？1.实地考察抵押物，结合物业费、租赁时间、租赁期限、租赁金额、租赁用途等综合考虑租赁合同的真实性。寻找漏洞，从而打破表面，维护合法权益。

　　 2.理清时间顺序。租赁合同签订日期在法院查封或者申请被执行人设定抵押日期之后的，人民法院可以直接裁定解除租赁。在执行过程中，被执行人与案外人恶意串通、背签，试图申请对合同笔迹进行司法鉴定等。核实租赁合同的真实性。

　　 3.提前规避风险，自行制作调整，或委托专业拍摄协助机构调查租赁关系。

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